安定基盤の源『賃料収入』を維持するビル営業の業務とは！？

大阪で創業45年の不動産会社、第一グループの安定基盤を担っている『ビル営業課』
今回はそのビル営業課に焦点を当て、業務内容や空室対策のエピソード等をご紹介致します。

ビル営業課の業務とは

ビル営業課の業務は多岐に渡ります。

まずリーシング業務
安定した基盤の基となる『収益』に直結するリーシングがビル営業にとって最も重要な業務になります。
リーシングとは不動産賃貸を支援する業務全般の事を言いますが、単に仲介をする、入居の契約をするだけでなく、適正な賃料条件設定の為の市場調査や、有益な情報収集の為仲介業者様と良好な関係を築き、人的ネットワークを広げる事も含まれます。
そうした活動で得た世間のニーズや競合の動きを基に、数あるオフィスビルの中から第一グループのビルが選ばれる為の内装や設備等、様々な企画提案を行い常に満室稼働を目指しています。

次にテナント対応
ビルに入居されているテナント様のご要望は様々です。
エアコンが効かない、蛍光灯が切れた、トイレが詰まった、名盤を変更したい、鍵を紛失したから再発行してほしい等、備品面で何かあれば全てスピード力を持って対応致します。
こうして日々コミュニケーションを取りながらテナント様の状況を把握し、移転や増床等のニーズをさぐります。
そこから将来の提案に発展していくケースもありますので、チャンスを逃さない様、常にアンテナを張り巡らせています。

そしてビルメンテナンス
テナント様に安全で快適に過ごして頂く為、建物や設備の維持管理を行います。
そして、必要に応じて工事業者に見積もり連絡や発注も行いますが、出された工事の提案が適正かどうかを見極めるのも営業の仕事です。
当然、金額を掛ければ掛ける程良い物に仕上がりますが、収益と見あっているか、これが最善の選択かを考え、社内決裁を上げる必要があります。
ここも営業の腕の見せ所です。

大幅賃料収入ダウンを回避させた独自の策

テナント様とのコミュニケーションでニーズを探り、満室稼働に繋げるというお話をしましたが、その事例をご紹介致します。
とあるビルの地下1階に大手チェーン店の居酒屋店舗様が入居されておられましたが、お店の都合で退去が決まりました。
即座に次の入居者様を募るべく動きましたが、ワンフロア80坪を超えるテナントの借り手はそうそうすぐには見つかりませんでした。
その頃と同時に、同ビル1階に入居されている韓国物産店のテナント様から、お店に入りきらない商品の置き場について相談を受けていました。
そこで、韓国物産店のテナント様へ地下1階の空き予定フロアを倉庫としてご利用されないかとご提案をさせて頂きました。
更に、従業員の休憩スペースも作りたいとの要望も受けていたので、快適に過ごせる様な内装も合わせてご提案致しました。
結果、こちらからの提案を気に入って頂き、契約に繋がり、更に休憩スぺースの改装工事も発注頂きました。
本来なら、空き予定が出れば情報を公開し、入居希望者様を募集するとの流れですが、今回の様に日々コミュニケーションを取り、機会を伺っていた事により、良いタイミングで契約に繋がったというケースもあります。
ここにも営業としてのアイデアやひらめき、契約をスムーズに進める為の対応力等様々な能力が求められます。

自社ビル入居率は平均97％超

2017年2月の大阪オフィスビルの入居率は94％との調査が出ています。（ニッセイ基礎研究所）
それに対し、第一グループ保有ビルの2017年入居率は平均97％でした。
ここ数年、99％～100％を維持しているビルもあります。
やはりこれはビル営業課の日々の努力の賜物だと考えられます。
テナント様へのきめ細やかな対応を心掛け顧客満足度を上げ、空き予定が出れば素早く次の入居者様の募集策を練る。
この2軸で常に高い入居率を保っています。

賃料収入の安定こそ大切な『不動産投資』ビル営業のやりがいとは？

一般的に不動産投資とは収益物件を購入し、価値が上がった時に売却し、その差額で利益得るというイメージですが、ビルを自社物件として保有し、賃料収入を得るという事も大切な『不動産投資』になります。
一見、テナント様や仲介業者様の対応、工事の見積もり取得や発注等、地道な業務が多いですが、ビル営業は様々な業種の方とお付き合いできる部署です。
入居ビルの決定権を持つ経営層の方と直接打ち合わせをする機会も多く、その方の考え方や方針のヒアリングは営業として大変勉強になります。それぞれの企業様に合わせた提案ができるのもビル営業ならではの特徴です。
また、テナント様とタッグを組んでプロジェクトを発動した事もありました。
こうして、長期的に良い繋がりを持ち、安定を保ちながら新たな取り組みに挑戦できる所にやりがいを感じられるのがビル営業の仕事です。

いかがでしたか？第一グループの安定基盤を担うビル営業に興味を持たれた方は是非、エントリーをおまちしております。