なにをやっているのか
株式会社K-FIRST創業者であり、代表取締役の田中健司。しょっちゅう社員のためにお昼のお弁当を買ってきてくれる優しい社長です（笑）
平均年齢３０代の若い会社。部署の垣根を超えて、みんなで一致団結してチームワークで仕事に向かっています。
■「古く小さなビルの再生」×「個人起業の後押し」で、社会に新たな価値を生み出す仕事！
当社は「可能性を発掘してシェアする」を経営ビジョンに2014年設立された、創業9年目、社員の平均年齢も30代の若い会社です。
主力事業の「Re:ZONE（リゾーン）」https://kfirst.jp/service/re-zone/ では、築30年以上、貸出面積が1000坪以下の古くて小さなビルの空室を個室のスモールオフィスに再区分してリノベーションし、フリーランス、独立予定の方といったスモールビジネスの方に貸し出しています。
拠点数は、この3年で3拠点から33拠点と10倍以上に増加。現在は「2026年に200拠点」という大きな目標を掲げ、全社一丸となってチャレンジを続けています。
「Re:ZONE」で取り扱う物件は、築30年以上の小さなオフィスビルですが、私たちがこのようなビルに特化する理由があります。
それは、築古のオフィスビルの空室問題は今後大きな社会課題に発展するにも関わらず、その解決に乗りだす会社が少ないから。
築30年以上の空室の多いオフィスビルが日本中に溢れ返れば、ビルオーナーにとっては、「賃料収入がゼロ」になり、「ビルの収益構造が悪化」するだけではなく、「人の流れが滞り、そのビルの周囲が防犯上危険な状態」に陥ってしまいます。
※中小規模（延床300～5,000坪の）オフィスビルのうち、築20年以上は、東京23区と大阪市内で、いずれも80％以上。2022年のデータでは平均の築年数が32.9年。
（出典）https://soken.xymax.co.jp/2023/01/18/2301-stock_pyramid_2023/
ところが、このような築古ビルの再生には、手間がかかる割に投資回収率が低くリスクが大きいことから大手不動産会社は滅多に着手しません。
ですから、築古ビルは劣化して、薄暗く冷たい雰囲気が漂ったまま、借り手がつかない状況が続いているのです。
■「働き方が変われば、オフィスの在り方も変わる」
ではこの状況を、どうすれば解決できるのか？
そう考えた私達は「個人の働き方の多様化」に着目しました。
ここ最近は、以前にも増して柔軟な働き方が求められるようになり、コロナ禍でリモートワークや在宅勤務が一気に一般化しました。
今後フリーランスや個人事業主の方がますます増えていく中、築古ビルをリノベーションし、スモールビジネスのオーナーが手頃な価格で借りられる「スモールオフィス」を提供できれば、築古ビルオーナーにも、スモールビジネスオーナーにも、双方に喜んで頂くことができる。
このモデルが広がれば、社会問題化している日本の築古ビル問題も、解決していくことができる！
こうして、空室率の高い築古のオフィスビル物件を小規模オフィスへのリノベーションすることで再生する「Re:ZONE」が生まれたのです。
※フリーランス人口は、2015年からの比較で640万人増加。経済規模は9.2兆円へと増加。これに伴い、フレキシブルオフィス市場も2020年の約800億円から、2026年には2,300億円に達する見込みと急速に拡大。
（出典）https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000038.000035568.html
■新たな市場創出をめざして、ビルオーナーと二人三脚で行う「再生事業」
「Re:ZONE」において私達は、「時間をかけてオーナーとの信頼関係を作る」ことを大切にしています。
ビルオーナーの中には「うちのビルは設備も古くて汚いから、空室が多くて当たり前」と諦めている方や、 以前不動産会社と共にリノベーションに乗り出したものの、空室が埋まらなかったため、不動産会社に不信感を持つオーナーも多くいらっしゃるからです。
そこで私達は 、
「個人事業主やフリーランスのみなさんが今後活躍できる場を創り、ビルの価値を高め、共にこのビルを蘇らせましょう」
と、ビジョンを共有し、信頼関係を構築した上で契約をし、リノベーションを進めていくようにしています。
エントランス、トイレ、エレベーターといった共有部もおしゃれにプロデュースするなどして、スモールオフィスが完成した後は、満室経営を実現し、しっかり投資効果を得て頂けるようにサポートします。
ビルオーナーへの初回提案は、他社とは違った切り口での提案となるため、条件が厳しいと受け取られることも多いですが、ビジョンを共有し、信頼関係を築きながら、あきらめずに提案し続けている私達。
「Re:ZONE」は、ビルオーナー、入居者の双方に喜ばれる価値を提供し、そこに関わる当社の社員も成長する、みんなが笑顔になる「三方よし」の事業です。
なぜやるのか
日本には、築30年以上で、空室問題を抱えたオフィスビルが数多く存在します。これらのオフィスビルに再び火を灯し、日本の社会問題を解決していくことが、K-FIRSTの使命です。
社長と大変距離が近い会社なので、普段から社長と意見交換をし、「これをやってみたい！」と思えば、意見が通り「今からやってみよう！」というスピード感が、K-FIRSTの魅力の一つでもあります。
■埋もれた価値に光をあてる
たんにお金を稼ぐというだけではなく、「社会が少しでも良くなるような事業」にチャレンジしたい。
K-FIRST創業のきっかけは、代表の田中が、両親からいくつかの古いテナントビルを引き継いだ経験へと遡ります。
当時、所有していたテナントビルは、空室率50%前後、収益性が悪く、管理会社に相談するも「もう古いし、なかなか難しいですねぇ」と打開策が見いだせない状況でした。
不動産管理を勉強中だった田中は、「どうすれば空室を埋められるのか」と、１件１件の物件を見て回ったところ、色々なことが分かりました。
「水回りが汚いな。エントランスも暗い。これでは、誰も入居したいとは思わないよなぁ」
そこで、限られた予算の中でまずはトイレや水回り、エントランスのリフォームに着手。
その後は、地場で強い仲介会社と提携したり、専門業者にアドバイスを貰うなど、試行錯誤し ながら地道な行動を続けた結果、１年間で空室率を10％へと改善させることができました。
ただ一方で、「日本の不動産業界では、ビルオーナーと不動産会社との間に大きな知識差があり、立場が対等でない」という事実も目のあたりにしました。
「築古ビルの活用方法について、ビルオーナーが気軽に何でも相談できる存在が必要だ。僕は、同じように苦労している築古ビルのオーナーの、お役に立てる存在になりたい！」
そんな思いを抱いていた頃、田中は、ある画期的な考え方に出会いました。
■CPM（米国不動産経営管理士※）の存在
それは、不動産ビジネス先進国のアメリカでは「不動産の収益を最大化するためにビルオーナーをサポートするCPM（米国不動産経営管理士※）というプロフェッショナルがいる」というものでした。
日本にはない先進的な考え方に衝撃を受けた田中は、早速アメリカへ視察に。
そこで目にしたのは、ビルオーナーに寄り添うCPMの存在でした。
「CPMは、目の前の空室を埋めることやビル管理の費用を抑えるだけではなく、もっと長期的な視点で確実に収益を上げ続けていくためにどうするかを考えている。
さらには、目に見える数字だけではなく、入居者やビルオーナーの心をどのように満たしていくかも大切にしている」
これだ！こういう存在を求めていたんだ。
アメリカの不動産管理業務の充実ぶりを知ったことをきっかけに、築古ビルに特化した「Re:ZONE（リゾーン）」事業がさらに磨かれていったのでした。
■不動産管理の世界水準をめざして
「Re:ZONE（リゾーン）」https://kfirst.jp/service/re-zoneでは、「攻めの営業」を心がけています。
「攻めの営業」とは、空室のリノベーションだけではなく、エントランスや共用部、水回りも含めてリノベーションする提案を行うことです。
なぜなら、適切な投資を行えば、そのビルの10年後、20年後の姿が変わってくるからです。
地域の人に愛され、交流が生まれる場となりビルが蘇る。蘇ったビルで、新たな事業が生まれる。それらの事業が育っていく様子を見ることで、諦めムードの漂っていたオーナーが生きる喜びややりがいを感じることができる。
目の前のリノベーションだけではなく、オーナーと未来を共に描き、その上で最適な投資、提案をしていくことこそ、私達の役割です。
実際に手掛けた事例の中で、空室を「Re:ZONE」にしたことで、入居者が増え、別の階に入居していた飲食店への来客も増える好循環が生まれました。
■「最後まで付き合ってくれてありがとう」
これは、拠点ビルをオープンして一定期間経ってからオーナーに頂いた言葉です。
ご納得頂けるまでオーナーに寄り添った提案を行い、リニューアルオープン後もビルを綺麗な状態に保つために、「清掃を小まめに行う」、
「ごみ捨て場のルール作りを行い、入居者へ徹底してもらうための働きかけをする」等、地道な仕事も進んでやり続けた結果です。
このように当社では、ビルの管理、運用の専門家として、専門知識に基づいた正確な情報を提供することや誠実な対応を心がけ、何よりも「オーナーに寄り添う姿勢」を大切にしています。
そしてオーナーと長期に渡ってよい関係性を築き、ご納得頂ける提案をしていくためにも社員のCPM資格取得を積極的に支援しています。
※CPMとは、全米不動産管理協会（IREM）が認定する不動産経営管理士（Certified Property Manager）のこと。米国をはじめ世界数十か国で普及していますが、日本での資格保有者数はわずか700人程度です（2019年現在）
https://kfirst.jp/service/property/cpm/
どうやっているのか
プロサッカー選手をめざしていた社長の田中。サッカーの腕前はさすが…！社内にはフットサルチームがあり、休みの日に集まって、共に汗を流しています。
異業種からの転職が大変多いのも当社の特徴。多様な価値観を認め合い、お互いの強みを最大限に伸ばす。まさに理念である「可能性を発掘してシェアする会社」です！
■ビジョン達成のために、全社一丸となって働く組織
K-FIRSTでは、全社員が部門の垣根を超えて、協力しながら働いています。
部門は、新規拠点ビルを開発する「営業部門」とオープン後の拠点ビルの管理運営や入居者のサポートを行う「管理部門」の２つに分かれていますが、
新規拠点オープンの際には全社員で家具の設置や清掃業務に取り組むなど、チームワークで仕事に取り組みます。
現在の従業員数は約40名、うち半数は「Re:ZONE」https://kfirst.jp/service/re-zone/の入る拠点ビルの清掃等を行うパートさんです。
■異業種からの転職者多数。多様な価値観を認め合う組織
当社は、不動産業界以外の異業種からキャリアチェンジした社員が多く、これまでの経験やそれぞれの強みを活かして働いています。
スーパーマーケットでの人事・採用経験を活かして、拠点ビルのパートさんの採用を担当している者。
靴の販売店での接客・店長経験を活かして、営業の最前線で活躍している者。
施工管理の経験を活かして、スモールオフィスをリノベーションする際の空間のデザインや工事の進捗管理を行っている者。
異業種からのキャリアチェンジでも、強みを活かして大いに活躍できるのが当社の特徴です。
また、スモールオフィスに入居する個人事業主のみなさんも、実に多様。
ネイルサロンやカウンセラーといった女性起業家の方から、行政書士や司法書士、社会保険労務士といった士業の方、人材紹介業や小物商免許を持って働く方、WEB制作やシステム開発などITを活かして働く方など、様々です。
多様な人たちと関わりながら、社会に新たな価値を生み出していくためにチャレンジしていく事業ですので、
社内でも多様性を認め合うための「素直さ」や「変化し続ける姿勢」を大切にしています。
■自主性を存分に発揮して、チャレンジできる社風
当社の社員は、自主性を存分に発揮して、ビルオーナーやスモールオフィスの入居者、共に働く仲間が気持ちよく働けるよう考え、提案しながら、働いています。
上司や先輩から、細かく指示・管理されることはありません。
「広報のために、インスタをやってみたいです」と社長に提案すれば、「いいね！やってみて！」とチャレンジを後押ししてくれたり、
「スモールオフィスの拠点ビルで、イレギュラーな事態が発生する度に対処するのは大変！トラブルが発生する前に予防できるよう、定期的に拠点を巡回しよう、その時にチェックする項目もみんなで出し合って決めよう！」
と提案すれば、それが即実行されたりします。
管理部門の定例のミーティングでは、各自が感じている課題を共有し、解決するためのアイディアを積極的に出しあって仕組み化を進めています。
そのため、「ある程度の役割分担やルーティンワークで仕事内容が決まっている方が進めやすい」というタイプの方にとっては、当社は厳しい環境かもしれません。
でも一方で、立場や年齢は関係なく、自由に意見を出し合い、解決に向けて動ける社風に魅力を感じる方には、とてもやりがいのある環境だと思います。
■働き方
不動産業界では、平日が休みの会社も多いですが、当社の基本は土日休み。ユニフォームもありますが、服装はその時々の個人の判断に任されています。
仕事は与えられるのを待つのではなく、自ら見つける。ビジョン達成のために主体的に動くことが求められます。
