【自治体セミナーレポート】事業開発の伊藤が、空き家取得経緯の過半数である「相続」タイミングの重要性について解説しました

エイジテック領域で、相続手続きのDXに取り組む株式会社AGE technologiesは、解体工事の一括見積もりWebサービス「クラッソーネ」を運営する株式会社クラッソーネ、不動産テックのFANTAS technology株式会社と共同で、行政・自治体職員向けに社会問題化する空き家の対策として、今必要な「公民連携」の取り組みについて解説する無料オンラインセミナーを、2022年5月10日（火）に開催しました。

本セミナーでは、横瀬町・南知多町における空き家への取り組みや、公民連携の実例を紹介しました。また、横瀬町長、南知多町・神戸市の担当者が「空き家問題解決に向けた公民連携」を主なテーマにトークセッションを実施し、公民の一体的推進に向けた課題やその解決策について議論しました。

当日は、104自治体から181名の行政・自治体職員の方々に参加いただきました。

今回はセミナー事後レポートとして、各講演・トークセッションのサマリーを記載します。

セミナー開催の背景

総務省が2018年9月30日に発表した平成30年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は849万戸、全住宅に占める空き家率は13.6%となり、過去最高となっています。さらに、2033年に現在の2倍弱の25.1%、2038年には30.5%（※1）になる可能性があるともいわれ、「空き家問題」として社会課題に挙げられ注目されています。

政府は2021年3月19日に新たな住生活基本計画を閣議決定し、「社会環境の変化」「居住者・コミュニティ」「住宅ストック・産業」の3つの視点から8つの目標が掲げられました。「住宅ストック・産業」視点の目標の1つとして「空き家の状況に応じた適切な管理・除却・利活用の一体的推進」が明記され、成果指標として従来よりも高い「除却等がなされた管理不全空き家数」が設定されています。これまで以上に行政・自治体・民間が協力して空き家問題へ取り組むことが求められる一方で、それらの取り組みへの課題が多く、対策が進みにくい現状です。そこで、空き家問題に対して公民連携の取り組みを行っているベンチャー企業3社が共同で、「空き家施策における公民連携」をテーマとしたセミナーを実施しました。

（※1）『2040年の住宅市場と課題～長期的展望と新型コロナウイルスによる短期的影響の分析～』野村総合研究所より

自治体セミナー開催レポート

• 講演：埼玉県横瀬町長 富田 能成氏「日本一チャレンジする町の官民連携の取組み」
• 講演：AGE technologies 伊藤 沙季「空き家発生対策・相続登記義務化への対応～「相続に伴う不動産の名義変更手続き」をテクノロジーで解決～」
• 講演：FANTAS technology 森山 真一氏「空き家を動かす方法、利活用事例」
• 講演：クラッソーネ 山田 浩平氏「空き家を減らすきっかけづくり　解体費用シミュレーターについて」
• 講演：愛知県南知多町　 空き家対策係長　堤田 健太氏「空き家×公民連携＝持続可能なまちづくり」
• トークセッション：「空き家問題における取り組みについて」埼玉県横瀬町長 富田 能成氏・愛知県南知多町　 空き家対策係長　堤田 健太氏・兵庫県神戸市　安全対策課　高橋 誠二氏・有井 美由紀氏
• まとめ

講演：埼玉県横瀬町長 富田 能成氏「日本一チャレンジする町の官民連携の取組み」

埼玉県横瀬町長の富田氏は、「日本一チャレンジする町」として「人口減少に耐え、備える」ことが大命題と認識し、人口減少に正面から向き合う自治体としての考え方、さらに空き家対策を含む様々な取り組みを官民連携で展開する横瀬町のプロジェクトについて解説した。

自治体としても、未来が予見できない時代のなか、チャレンジの場数が必要な点、現状打破には必然的にチャレンジが必要である点、さらにはチャレンジは人を惹きつける力がある点が、「日本一チャレンジする町」として取り組みを続ける意義だと強調した。

この戦略のもと、町をオープンにして外部からヒト、モノ・カネ・情報を継続流入させ化学反応や活性化を促すために2016年10月に発足させたのが、横瀬町官民連携プラットフォーム事業「よこらぼ」（横瀬町とコラボする研究所「よこらぼ」）である。チャレンジしたいプロジェクトや取り組みを持つ企業・団体・個人に対して、横瀬町がフィールドや資産の提供等を通じ、サポートする仕組みを設けている。

これまでの実績として過去5年間で180件の提案を受けて、104件のプロジェクトを採択してきた。低コストで都市部からヒト・モノ・カネ・情報が継続的に流入する状況を生み出せ、さらに採択プロジェクトの展開が多くのメディアに取り上げられることで、自治体としての知名度向上が図られてきている想定以上のメリットを説明した。

「よこらぼ」プロジェクトを複数紹介するなか、空き家対策に向けたプロジェクトで採択したのが、FANTAS technology社による「空き家の可能性見える化プロジェクト」だ。空き家所有者（250名）を対象に、空き家に対する無償の現地物件調査の希望を伺った。FANTAS technology社は、希望者13名に対し、無償での現地物件調査を通じ、資産価値や活用方法の提案レポートを提出している。この事業に対しては横瀬町が、希望者を募る際のダイレクトメールの発送、希望者となる空き家所有者の性合、物件調査の立ち会いや所有者とのインターフェースをサポートした。結果として13件の物件調査の実施から、2件が空き家が賃貸契約を成約、4件が賃貸・売却を前向きに検討中に入るといった、空き家の流動化促進につながるプロジェクトであることを訴えた。

さらに横瀬町長は、「空き家の可能性見える化プロジェクト」の採択以前からも、空き家対策プロジェクトチームを立ち上げ、展開してきた空き家の物件調査等の取り組みについても解説した。空き家の問題は役所のなかの既存部署を横断する、複雑な課題であるため、都市計画を担当する建設課、環境や産業振興を担当する振興課、移住促進を担当するまち経営課の3課の連携を通じ「空き家対策プロジェクトチーム」を発足している。空き家の物件調査にあたっては、行政区の区長らにも協力を仰ぎながら実施している。

さらに、固定資産税の案内時に「空き家土地、利活用最新事例」のチラシを同封するようにした。特に一昨年からは顔が見える行政を意識し、売る・貸す場合、リフォームの場合、解体の場合、それぞれの担当者の顔を見せるデザインを採用している。固定資産税の案内が約3000通発送するうち、30から40件の反応率を得られている点も語った。

横瀬町長は、行政運営全般からみても、空き家の問題は全国共通の課題だと認識すると同時に、行政の財政状況が厳しくなるなか、資産の有効活用、マイナス資産の有効化が鍵となると語った。ヒトの観点では、昨今のテレワークやワーケーションの流れからも、地方のハンディキャップは小さくなりつつある。また地方物件の方が価値が低いため、試行錯誤やチャレンジしやすいという考え方から、地方のポテンシャルの大きさがあると強調した。

講演：AGE technologies 伊藤 沙季「空き家発生対策・相続登記義務化への対応～「相続に伴う不動産の名義変更手続き」をテクノロジーで解決～」

AGE technologiesの伊藤は、相続登記手続きの観点からみた、空き家発生対策に向けたソリューションを提言した。空き家問題は、相続手続きを起点とした社会課題の大きな一つであると言える。空き家の取得経緯の最多は「相続」であり、過半数（55％）にのぼる現状があるためだ。伊藤は、全国エリアを問わず、空き家の発生やその後の問題解消のための目指すべき姿としては、相続のタイミングで正しく相続登記がなされ、適切に不動産が管理されるための基盤を整えていくことが肝要であると説明した。

さらに、所有者不明土地の増加が進み、2040年時点では北海道の面積より大きくなるとの予測がされるなか、所有者不明土地の発生予防に向け、法改正により2024年4月より相続登記義務化される流れを解説した。法改正により相続に伴う名義変更手続きを3年以内に実施しないと、10万円以下の過料が科される予定だ。昨年の法改正の決定を機に、報道等を通じ、相続登記の必要性が伝えられる一方で、一般生活者としては、相続手続きにはアナログな部分が多く手間と費用がかかるため、頭を悩ませる方も多い現状がある。

こういった課題へのソリューションとして、AGE technologiesが提供する、相続に伴う名義変更手続きサービス「そうぞくドットコム不動産」について説明した。システムによる自動化とオペレーションで、登記手続きの効率化を図るサービスだ。特徴としては、全国の不動産に対応可能で、居住地や不動産の場所を問わず、自宅から手続きが可能だ。同様に戸籍等の書類集めもそうぞくドットコムが代行で対応する。また利用者が、申請書を自動生成できるシステムを提供している。利用者は必要書類の取得から申請書の作成まで、煩雑な作業をワンストップで完結することが可能になる。さらに、一度の相続に伴って発生する名義変更手続きに対して、不動産件数や相続人の数を問わず、69,800円（税別）定額でサービスを提供している。

全国の自治体の視点からも、相続のタイミングで正しく相続登記手続きがなされ、適切に不動産が管理されるための基盤を整えていくために、生活者が簡単に、定額で利用できる本サービスを提供するAGE technologiesとの連携による、課題解消の可能性を提案した。

また、AGE technologiesは、名義変更手続き以外も含め、ライフエンディングに関わる様々な知識やノウハウを配信するWEBマガジン「そうぞくドットコムマガジン」も運営している。

伊藤は、住民の相続手続きに対する「よくわからない」をなくし、手段を伝えていくことの重要性も訴えた。「何をどうすればいいか分からない、何だか大変そう」という苦手意識から手続きが後回しになり、相続登記されず、管理不全な空き家や所有者不明土地の予備軍を生み出している。これらに対して、空き家予防にむけても、2024年の相続登記義務化をうけ、住民への手続きに関する啓発活動が今後さらに求められる。

その意味でも相続発生時からの各ポイントで、相続人に登記に関する情報を伝え、手続きを促進していく必要がある。そうぞくドットコムマガジンを運営するAGE technologiesとしては、自治体住民向けのWEBサイトやチラシ等のわかりやすい情報発信という点でも制作物の提供や情報提供等の連携可能性を解説した。

講演：FANTAS technology 森山 真一氏「空き家を動かす方法、利活用事例」

FANTAS technology森山氏は、同社が官民連携を通じ展開する「地域の空き家の可能性見える化プロジェクト」について解説した。全国849万戸の空き家のうち、「その他の空き家」と分類される、まだ動いていない、活用されていない空き家350万戸へのアプローチが、空き家問題解消への最大ポイントとなると強調する。

また空き家問題の中心は、「空き家はそのままでいい」「いつか手を付けたいけど、時間がない」「どうにかしたいけど方法がわからない」「どうせ売れないだろう」といった所有者の意識があるととらえ、課題解決に向けては、行政と民間が連携した空き家所有者へのプッシュ型の施策が重要であると語る。

現状の行政による空き家問題への取り組みの中心は、主体的に動ける空き家所有者を対象としている傾向にあるため、「どうすればいいかわからない」といった所有者に対して、空き家に対する意識の向上や具体的な利活用の手段の提供が必要と分析する。そのため、まず第一歩として、空き家の正しい現在価値を、空き家の所有者に届けることで、空き家の可能性を感じてもらい、活用促進を促す、また、リスクを正しく理解してもらい、改善の検討をしていただくというアプローチが必要と説明した。

これらのソリューションとして、「地域の空き家の可能性見える化プロジェクト」では、空き家へアプローチ、現地物件調査、可能性のご提案、マッチングまで対応している。

本プロジェクトは、令和3年度 国土交通省「住宅市場を活用した空き家モデル事業」に採択され、横瀬町、坂町、常総市、福島県昭和村の4自治体と連携実績を持つ。効果の面では、DM送付547件のうち、調査実施が92件と、16.6%の高い反響を得た。さらに調査前に動いていなかった空き家75件中、32件が報告書提出から約2ヶ月以内の間に、空き家バンク掲載に至った。掲載に至らなかった空き家所有者に対しても自治体と接点が生まれたことも成果であり、継続してサポートができるかたちができた。これら実績をもとに、空き家のなかでも最大のポイントとなる「その他の空き家」の所有者への意識改革をもたらす、プロジェクトと官民連携の可能性を強調した。

講演：クラッソーネ 山田 浩平氏「空き家を減らすきっかけづくり　解体費用シミュレーターについて」

クラッソーネの山田氏は、空き家を減らすきっかけづくりという視点で「解体費用シミュレーター」事業を通じた官民連携のポイントを解説した。

空き家除却は、親族をふくめてはじめてのライフイベントとなるため、所有者としては、除却の進め方や費用感、依頼先などわからないことだらけという状況に陥りがちである。これらの課題に向けてクラッソーネは、「解体費用シミュレーター」「解体工事の進め方フライヤーの配布」「空き家対策セミナーの講師派遣」「解体希望者への工事会社紹介」等を無償で提供している。自治体連携におけるスキームとしては特に「解体費用シミュレーター」を所有者に活用いただくことで、解体費用の把握が、所有者に今後の対応方法を検討するきっかけとなり、空き家の増加抑制につながる点を説明した。

官民連携時、「解体費用シミュレーター」の利用にあたっては、空き家所有者は個人情報の入力が不要なため、手軽に対応できる仕様となっている。さらにシミュレーターのQRコードや解体工事の進め方を記載したフライヤーも無償で提供している。昨年度約20の自治体との連携を通じた自治体版シミュレーターは、累計14,000件の利用があった。さらに不良家屋所有者向けの指導通知や自治体のホームページの除却補助金、空き家対策ページで案内することが多く、具体的な時期を想定する方が過半数にのぼった。シミュレーター利用を通じ、土地流動性を高める支援となり、不適切な空き家減少に寄与できる点を強調した。さらに、自治体、工事事業者、空き家所有者それぞれの観点を考慮したうえで、空き家所有者、空き家周辺住民ファーストな施策を通じ、景観維持、防犯、防災に寄与する未来につながるよう尽力していく考えを語った。

最後にクラッソーネの強みである、空き家対策モデル事業の採択実績、財政負担がない施策、遠隔地居住所有者でのネットで簡便なツール提供のポイントを改めて強調し、自治体職員の対応工数を減らし、所有者自身に空き家の未来を考えるきっかけを提供していく姿勢を示した。

愛知県南知多町　 空き家対策係長　堤田 健太氏「空き家×公民連携＝持続可能なまちづくり」

南知多町の堤田氏は、南知多町の空き家対策事業の課題と展望、官民共創による持続可能な空き家対策について解説した。南知多町は町の発足以来現在まで60年間一貫して人口減少するなか、愛知県において最も空き家率が高く、空き家の総数は一部の小都市よりも多くなっている実情がある。

南知多町は、「空き家」という「状態」や「存在」をなくすことで、「資源の活用」につなげるという考え方に基づき、空き家対策を進めている。早い段階から空き家対策と移住定住施策を連携させ、「空き家バンク制度」による空き家の利用を促進してきた。また「空き家バンク制度」と連動した、改修費補助や中古住宅購入費補助などの各種支援事業も実施している。管理不全な空き家の増加の点では、空家等対策の推進に関する特別措置法の施行に先立ち、平成26年より「南知多町空家等の適正な管理に関する条例」を施行した。さらに危険な空家を除去するための補助制度も実施するなど、様々な策を講じてきている。一方で、相続登記手続きをふくめた行政手続き上の課題や、地域独自、社会全体の問題が複雑に絡み合うなか、自治体としては予算規模の縮小により、事業費の削減だけでなく、職員数も削減することになるため、空き家対策の維持が困難になると認識している。

そのため、堤田氏は、発想の転換として、予算がないなら使わずに解決していくというかたちが、今後の自治体の取り組みではポイントとなると語る。そのためには、民間がビジネスとして解決できるよう、行政と民間にとってお互いの利益になる仕組みづくりが必要と考えている。

民間とつながることで「知識のコミュニティ」が拡大すれば、行政だけではできなかった新しい発想がうまれやすくなるためだ。

これまで民間と連携した複数の社会実験を展開してきたなか、特にクラッソーネと「空き家除却促進に係る連携協定」による、解体費用シミュレーターと無料一括見積もりサービスを活用して、「特定空家等」除却の促進を図る事業では、成果が見られてきていることを説明した。自治体としては、解体事業者を斡旋することが出来ないという構造に対しても、解体費用シミュレーターによる解体費用の相場の提示と、無料一括見積もりサービスによる解体事業者の比較検討によって、空き家所有者が納得して解体事業者を選ぶことができることが、本連携で得られるメリットの一つだ。さらに、価格交渉や各種相談にクラッソーネが対応可能なため、行政の相談業務削減につながったと、自治体の課題目線から、本連携の良さを細かく提示した。

トークセッション：「空き家問題における取り組みについて」
埼玉県横瀬町長 富田 能成氏
愛知県南知多町　 空き家対策係長　堤田 健太氏
兵庫県神戸市　安全対策課　高橋 誠二氏・有井 美由紀氏

トークセッションでは今回のセミナーに参加した自治体担当者からの質問に答えるかたちで、横瀬町長の富田氏、南知多町の堤田氏、神戸市の高橋氏と有井氏からトークセッションが展開された。

Q：空き家問題の意識啓発に向けた有効な取り組みとは

神戸市有井氏：固定資産税の納税通知書へのチラシの同封や、空き家と思われる住宅（物件所在地と納税者住所が異なる住宅）へのダイレクトメールなどで、情報を手元に届ける対応をしています。その他にも、インターネット広告や自治会掲示板も活用しています。それらはお盆や年末などの帰省の時期にあわせた展開を意識しています。サイトのクリック数や、問い合わせ窓口の反応率もあわせて見ています。

Q：民間事業者との連携にあたっての懸念点とその解消方法

南知多町堤田氏：行政だけで街づくりをしているわけではなく、民間事業者も街づくりを構成する要素である。「なぜ行政だけですべての課題に取り組もうとして、出来ないという結論になるのか」という思いが根本にあった。なぜその民間事業者を選定するのかという議論があがったが、特定の一事業者だけでなく、良い提案があれば他の民間事業者とも連携していくことによって公正性を担保できるとして、自治体内でコンセンサスがとれたことで進められた。さらに予算がかからないうえで住民の便益を図れるのであれば問題がないという結論に至り、民間事業者との連携を積極的に展開していいのではないかと考えている。

横瀬町長富田氏：「官の方が寄り添う意識」が必要だと考えている。自分も含めて、公務員は地方自治法や条例にしばられた状況で、明文化された仕事の範囲を超えるのが苦手な傾向にある。民間事業者が柔軟に対応してくれる状況に、公務員側が歩み寄って展開することが、公民の連携では重要なポイントだと認識している。

まとめ

本セミナーでは自治体登壇者からは、空き家問題に対する、様々な公民連携の取り組みの意義や状況が解説され、民間登壇者からは、公民連携実績から今後の連携提案がされた。181名の自治体参加者からも数多くの質問が集まり、空き家問題への全国的な意識の高さが感じられた。

空き家問題解消に向けては、相続登記手続きや、所有者の意識の課題の観点など空き家所有者の意志決定や行動プロセスの様々なポイントで、ニーズにあったソリューションが今後も必要になるだろう。

横瀬町長の富田氏や南知多町の堤田氏からの発言にもあった通り、人口減少や少子高齢化の加速を受け、自治体の財政状況やリソースが圧迫されるなか、公民連携でのチャレンジを通じた課題解決策が今後一層に求められる。

登壇者プロフィール

株式会社AGE technologies　事業開発　伊藤 沙季

2012年、Yahoo! JAPANに新卒入社、法人営業としてWEBマーケティングの提案業務に従事した後、商品企画部に異動、検索をはじめとする全領域での広告商品企画および販促業務に従事。2017年より、アライアンス業務、事業開発（M&Aを含む出資・提携）の担当領域に異動し、多数のM＆A案件に携わる。2021年、AGE technologiesに入社。

FANTAS technology株式会社　事業企画グループ　森山 真一 氏

兵庫県出身。空き家相談士。建築サブコン数社にて営業・施工管理として、マンション・店舗・オフィスビルの建設・内装工事に従事。2018年 FANTAS technologyへ入社し、空き家再生事業担当を経て、FANTAS reproの運営や国交省の令和３年度「住宅市場を活用した空き家対策モデル事業」に採択された「地域の空き家の可能性見える化プロジェクト」を担当。

株式会社クラッソーネ　執行役員　山田浩平 氏

大阪府出身。神戸大学経営学部卒業後、リクルートでネットワーク事業の営業、PC誌マーケティングMgr、情報サイトAll About広告営業部長、モバイル事業部長を経て退職。起業後、ネットリサーチ会社の事業部長、子会社役員を経て、東証一部上場企業の執行役員に就任。2019年よりクラッソーネに入社し、マーケティングやアライアンスを担当。

埼玉県横瀬町長　富田 能成氏

1965年横瀬町（当時は横瀬村）出身。国際基督教大（ICU）卒後、1990年日本長期信用銀行（現新生銀行）入行。法人営業・海外留学・海外勤務等経て、不良債権投資や企業再生の分野でキャリアを積む。2011年4月から横瀬町議会議員を経て、2015年1月より現職。2019年1月再選し、現在二期目。

愛知県南知多町　空き家対策係長　堤田 健太氏

愛知県出身。2010年に南知多町に移住し、南知多町役場へ入庁。2017年より防災安全課にて交通安全や防犯対策の他、危険な状態にある空き家（特定空家等）への対策を担当。2021年より現職。空き家バンクの運営や特定空家等への対策など空き家対策を総合的に実施。

兵庫県神戸市　安全対策課　空家空地指導担当係長　有井 美由紀氏／安全推進係長　高橋 誠二氏

神戸市における空家空地対策に関する事務に従事。神戸市においては「使える空き家 空き地は売却や賃貸、地域利用などの活用を促し、使えない空き家は解体し、土地の活用を促進する」ことを基本方針とし、空き家空地対策を推進している。