こんにちは、株式会社いろは代表の三浦剛士（つよし）です。

先日、プレスリリースを出した京都二条オフィス付きアパートの開業について。

家からオフィスまで、0秒出勤！？ オフィス不足な京都に、シェアオフィス付きアパートメントが誕生！ コミュニティマネージャーによる事業成長支援まで提供。

株式会社いろはのプレスリリース（2020年9月28日 11時00分）家からオフィスまで、0秒出勤！？ オフィス不足な京都に

prtimes.jp

お陰様で沢山の方がこのリリースを見ていただき、沢山の「（FB)いいね！」を頂いています。

ありがとうございます！という気持ちと今回の取り組みに興味や共感を持ってくれる方がいることに、今回のプロジェクトへの自信がより一層持てております。

最近では、12月3日の京都新聞の朝刊にも取り組みについて掲載されました。
京都新聞さんありがとうございます！

リリースでは載せきれなかった経緯とかをこのnoteに残していきます。

経緯

当物件は、元々民泊施設（旅館業取得物件）として運営されていました。
当時は、運営会社がオーナー様から借り上げ（サブリース）を行なっており、そのため旅館業の名義も運営会社のもととなっていました。

私自身が当事者ではないため割愛するのですが、旅館業として運営が出来なくなってしまう事態が起きたそうです。
このタイミングでご相談を頂いたのが今回のプロジェクトの始まりとなります。#2019年12月頃

*まだコロナ前でした。

旅館業を運営するために取得した土地建物ですから、運営が出来ないとなれば”売却”という二文字がチラつきますし、他の不動産屋に相談を持ち込めば一言目に「売却しましょう！」っと言われると思います。

しかし、オーナー様としては、ご縁があって京都という立地に持つことが出来たこの不動産を手放すないように、という強い思いがありました。

私自身も「不動産投資やめる＝売却」ではないということは常々言っていたことでもありましたし、まずは「活用」するべきだという考えでは、オーナー様と合致したことでもあります。

1番目の案：シェアハウスでの運営を検討

コロナ前ということもあり、民泊施設の名残でもある家具家電付きを活かし、シェアハウスとしての運営検討していました。

実際に現調をしたところ、建物形状がアパート式だったため、1部屋潰して共用部にしたとて区切り感が強く、また各個室でも生活が完成できてしまうため、シェアハウスの良さ（コミュニケーション）が出せないと判断して、現調したその日その場でシェアハウス運営を断念しました。

当時3人で現調しており、その場で数時間、部屋であーでもないこーでもないとブレストしまくっていました。

2番目の案：家具家電付き賃貸

安易かもしれませんが、そのまま素材を活かすということで、家具家電付き賃貸でトランク一つで今日から住めます！という方向性を検討。

その足で近隣にある不動産業者にリサーチを掛けてみたのですが、。
空き室が多いことに驚愕しました。
何の因果か、周りでも民泊の撤退が見受けられて、明らかにそれら撤退物件も賃貸に出るのではないかという懸念もあり。
この先、賃貸競争が勃発する予感を受けました。

現に周りの賃料も最安値2.5万円、平均値3.5万円という相場感

施主様の融資返済から逆算すると、この賃料では勝負は出来ないと判断しました。

3番目の案：シェアオフィスと住居のハイブリット賃貸

住居部分での賃料では返済が賄えないとなったのですが、次に考えたのが「価値」を生み出すこと。
そこで京都の賃貸情報を調べた時に、オフィス不足・シェアオフィス不足ということに気が付きました。
そこで住居部分を３室にして賃料を稼ぐ。
1室を改装してシェアオフィスにして月額会費を稼ぐ。
この様な2つの収益を持つ建物にしようと決めました。

この考えは、不動産投資という点おいても今後も活用できる事例だと思います。
例：宿泊料と時間貸しスペース料など

コロナ禍が迫ってきた

方向性を決めデザイナーさん方にプランを依頼しコンペ行なっていたところ、コロナの驚異が迫ってきました。
緊急事態宣言となり在宅ワークが必須になり、密あるところには出向けないという状況です。

実際に私たちも在宅ワークを実施、旅館業に関しては予約がどんどん白紙になりました。

この中であらためて再考し不特定多数が利用できる環境の「シェアオフィス」がwithコロナとして、本当に正しいのか。
一度決めてしまったことではありましたし、実際にプランもほぼ確定してしまっていた時期でした。

オーナー様も含めデザイナーさん、工務店さんに100%ご迷惑が掛かるということを分かっていながら、このプロジェクトに一旦ストップしました。

ただ長いことを止めておけないので、実際には1−2日だけだっと記憶しています。

4番目の案：入居者専用オフィス付きアパート

そこで決めた4案

シェアオフィスの利用者を「入居者限定」としたことです。

そのため当初シェアオフィスで月額会費を稼ぐということを放棄しました。（ただこのアイディア自体は、どこかで実現したいと考えています。興味ある方はご連絡ください）

この案は、コロナ禍での在宅ワークで私やスタッフさんが体験したことが根本にあります。
在宅ワークは、意外にできるという感想
ずっと家にいるのはキツイなという感想
仕事とプラベートを分ける境目がないという感想

これらの問題は、私たち以外にも抱えている人はいるだろうと考えました。

これを背景に二条の物件のコンセプトを見直した結果「入居者限定オフィス付きアパート」が生まれました。

自室で仕事も出来なくはないけど、気分を変えるためには外のオフィスで仕事したい、でも密なところには行けない。
たった1枚玄関を出るだけでも、スイッチの切り替えは出来る。それならば、建物内にオフィスがあったら最高じゃないか！

こういうコンセプトです。

ただプランは二転三転しました。
もともとシェアオフィス用としていたため、不特定多数が利用できるプランだったのですが、これを3人用にと変更。

プランニングをしてもらっている最中、東京ではシェアオフィスの利用者が増えたと聞けばヒアリングを行なっていました。
その中聞こえてきた声というのが
「電話が出来ないシェアオフィスは選ばない」(ﾉД`)ｼｸｼｸ

５番目の案：入居者限定オフィスとミーティングスペース付きアパート

いままでのシェアオフィスというのは、知らないお隣さんにご迷惑を掛けないようにと電話の都度に席を立って、外に出て話すということでした。
これが面倒だというのです。

これを聞いて、すぐにプラン変更しました。
当初ゆったり使えるプランだったのをちょっと狭めて、独立したミーティングスペースを作ることへ。
これであれば完全防音ではないものの、外に出ずとも話が出来る。
結果的には、打ち合わせに外のカフェとかにいかず、取引先を呼んで打ち合わせすることが出来るようにもなりました。

完全に建物に引きこもりながら仕事が出来る環境の完成です！

これも結果論なのですが、元民泊施設には電気ガス水道が個別メーターがなかったんですね。
そのため各々メーターは１基づつしかないため、各部屋での光熱費の個別精算が出来ないという問題が発覚。

この問題の解決は３通り
①工事をして個別メーターを設置
②共益費を賃料とは別途とる
③賃料に含める

③を選択して入居者様には賃料以外には何も掛からないという明朗会計な賃貸にしました。

まとめ

奇しくもコロナ禍のお陰で4案も検討することになったのですが、結果的ににはこれからの賃貸・オフィスという新しい形を生み出すことが出来ました。
よく言われることですが、コロナ以前にはもう戻らない、ということ。
もっといえば、今回のをキッカケに未来が早まった、という解釈でもあります。

先日、コミュニティマネージャー沼田達也ことぬまっちが投稿していたとおりで、表のキラキラした部分だけが見られがちなのですが、その裏には今回の様なことが起きている。まさにその通りで、今回のその一部でも知っていただけたらと思い記事公開としました。

まだまだ続き、いまも続いています。

建物完成！で終わりにしないのが、私たちの仕事です。

いかに広めるかということが重要です。

写真、動画、図解作成と通常の不動産募集ではやらないことを今回は取り組みを行なっています。

募集媒体一つとっても、大手ポータルサイトだけにとどまらず、新進気鋭のポータルサイトにも協力を頂いています。

このあたりの話もまたさせてください。

最後までありがとうございます！

素敵な1日になりますように！